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Para ayudarte a construir tu casa, te ofrecemos a continuación una guía orientativa de ayuda de los trámites y procesos en la autopromoción. El proceso es similar al de cualquier promoción inmobiliaria y por tanto con una serie de obligaciones técnicas, legales y administrativas que deberás cumplir.

Con nuestra guía, podrás orientarte fácilmente y optimizar el tiempo y los recursos.

FASE PREVIA A LAS OBRAS

1. Búsqueda y compra de la parcela.
   Una vez elegido el emplazamiento adecuado donde construir, debes asegurarte de comprobar una serie de aspectos relevantes para asegurar la viabilidad del proyecto.
   1. Documentación a Solicitar al Ayuntamiento:
      – Comprobación de la calificación urbanística del terreno en el ayuntamiento para saber si es urbano y por tanto se puede construir en él.
      – Solicitar las Normativas Urbanísticas y Ordenanzas Municipales.
      – Consultar las características urbanísticas de la parcela en las Ordenanzas Municipales para conocer lo que se puede construir en ella (aprovechamientos del terreno, superficies, alturas máximas, retranqueos necesarios…) mediante el certificado sobre aprovechamiento urbanístico, la célula urbanística.
   2. Documentación necesaria para acreditar la propiedad
      Solicitar información de la parcela en el Registro de la Propiedad para comprobar que esté libre de cargas, gravámentes y/o servidumbres.
   3. Búsqueda de financiación
      En caso de necesitar financiación ajena, deberás consultar con el Banco las condiciones de los préstamos que ofrecen para la autopromoción.
   4. Compra de la parcela
      Una vez comprobado de que la parcela no tenga cargas pendientes y de aclarar la financiación ya puede proceder a la compra.
   5. Inscripción en el Registro de la Propiedad
      Una vez realizada la compra-venta, deberá inscribir la escritura de la parcela en el Registro de la Propiedad para realizar la entrada de la compraventa y poder pagar los impuestos.
   6. Notifiación al Catastro
      Una vez se haya inscrito la escritura en el Registro de la Propiedad. Deberás llevar una copia al Ayuntamiento para informarle, y éste lo comunicará al Catastro.
2. Contrataciones necesarias.
   1. Contratación del Estudio de Arquitectura para la redacción de proyectos y control de la obra
      Se debe contratar un estudio de arquitectura que diseñe el proyecto más adecuado a tus intereses y necesidades, pero también con experiencia suficiente para que pueda ajustarse al presupuesto y obtener un nivel de calidad elevado. Con él, deberás contratar una serie de fases.Fase 1. Anteproyecto
      Esta primera fase incluye todo el conjunto de planos y bocetos que definen la idea general del proyecto.
      El arquitecto te enseñará los primeros bocetos de acuerdo a las necesidades y deseos del cliente (número de dormitorios, de baños, de superficies…) y se coordinarán con las soluciones técnicas, normativa vigente y los costes finales estimados.Fase 2. Elaboración del Proyecto Básico
      El Proyecto Básico es un Proyecto redactado por un técnico cualificado según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), en este caso un arquitecto, formado por el conjunto de planos que explican el edificio, junto con una memoria descriptiva y un presupuesto general. Incluye las características urbanísticas y pese a que no es suficiente para la construcción de la vivienda, se utiliza para solicitar la licencia de obra, supeditada al proyecto de ejecución.

      Fase 3. Elaboración del Proyecto de Ejecución
      Una vez acordadas todas las decisiones con el cliente, el estudio de arquitectura redactará el proyecto donde se definen todos los planos, soluciones y detalles constructivos necesarios para la construcción del proyecto, además de los proyectos de estructuras y de instalaciones (climatización, electricidad, fontanería, calefacción…).

      Fase 4. Dirección de Obra
      Durante los trabajos de construcción, el arquitecto ejercerá de máximo responsable en la obra como Director de Obra.

   2. Contratación de la Dirección Facultativa de la Obra
      Para poder llevar a cabo la ejecución de la vivienda, debe contratarse además del Director de Obra (arquitecto) a un Director Técnico de Obra (arquitecto técnico o ingeniero de la edificación) encargados del correcto funcionamiento de los trabajos durante la obra.
   3. Contratación del Estudio de Seguridad y Salud
      Es necesario la contratación de un Estudio de Seguridad y Salud para la obtención de la licencia de obra. Es un documento coherente con el proyecto, que contiene todas las medidas de prevención y protección técnica necesarias para la realización de la obra en condiciones de seguridad y salud. Se compone de:
      • Estudio de Seguridad y Salud. (ESS) Puede redactarlo tanto el Arquitecto como el Arquitecto Técnico.
      • Plan de Seguridad y Salud (PSS). Éste debe ser aprobado por la dirección facultativa.
      • Coordinación de Seguridad y Salud (CSS proyecto). Fase de proyecto
      • Coordinación de Seguridad y Salud (CSS obra). Fase de obra. El encargado de la coordinación es el arquitecto técnico o ingeniero de la edificación.
   4. Contratación del Estudio y Control de Calidad
      Es la redacción del plan de control de calidad de estructura y materiales, y el técnico competente para ello es el arquitecto técnico o ingeniero de la edificación.
   5. Contratación de un Seguro de Garantía Decenal
      La obligación de la contratación de un seguro de garantía decenal para el autopromotor establecida por la Ley de Ordenamiento de la Edificación (LOE), fue derogada para el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda para uso propio.
      Aunque hay que tener en cuenta de que si se produce una transmisión de la propiedad en un plazo previsto por la ley, el autopromotor queda obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años.
   6. Contratación del plan de Control de Calidad a la OCT (Organismo de Control Técnico)
      Se encarga del control de calidad de los elementos estructurales durante la construcción. Su contratación es obligatoria en el caso de contratar un seguro de garantía decenal de daños.
      Ejerce control sobre el proyecto y la ejecución de obra, emitiendo previamente un plan del control de calidad
   7. Contratación del Estudio geotécnico
      Este estudio tiene carácter obligatorio y es necesario para la realización de todas las obras que impliquen cimentación.
      Este estudio te dará la información de los materiales del suelo y tipo de cimentación adecuada, y será necesario para para obtener un correcto dimensionado de la cimentación y evitar los posibles asientos de la estructura
   8. Contratación de un constructor o contrastista.
      Una vez redactado el proyecto de ejecución y el estudio de seguridad y salud, se dispondrá de la información necesaria para pedir presupuestos a distintas constructoras y poder elegir al constructor.
   9. Otros
      De carácter particular, hay casos en los que es necesario también solicitar un proyecto de parcelación, de modificación de parámetros urbanísticos, de derribo… pero no son situaciones generalizadas.
3. Obtención de la Licencia de obra y otras Autorizaciones Administrativas.
   1. Solicitud de licencia urbanística
      Antes de iniciar las obras, debe solicitarse al Ayuntamiento correspondiente la Licencia de Obra Mayor. La documentación requerida varía entre unos ayuntamientos y otros, pudiendo incluir otras contrataciones como la Contratación del Plan de Gestión de Residuos de la Construcción o la Contratación de la Gestión de los Residuos de la Construcción.
      Para ello, deben abonarse inicialmente la tasa por concesión de licencia y el pago del Impuesto de Construcción y obras. En ambos casos, los importes dependerán del municipio donde se ubique la parcela.
      Los ayuntamientos disponen de 1 mes para la concesión de Obras Menores y de 3 meses para la concesión de Obras Mayores. Pasados estos plazos sin haberse notificado acto ninguno, la licencia se considerá obtenida por silencio administrativo siempre que se cumplan con los parámetros urbanísticos.
   2. Aviso previo del inicio de obras
      El promotor debe notificar a la Delegación Provincial de Trabajo, el inicio de los trabajos de construcción con antelación suficiente, indicando la relación de empresas que van a participar. En este momento hay que cerciorarse de que el constructor ha solicitado la apertura del centro de trabajo, la presentación del Plan de Seguridad y Salud y Acta de Aprobación del mismo.
   3. Declaración de obra nueva en construcción
      Este trámite es la inscripción inicial de la vivienda en el Registro de la Propiedad, para lo que deberemos de formalizar escritura pública ante Notario, y en donde describiremos la futura vivienda. No es siempre imprescindible realizarlo antes del comienzo de las obras, pero puede ser solicitado por la entidad bancaria a quien solicitemos la financiación.

FASE DURANTE LAS OBRAS

1. Inicio oficial de las obras. Acta de replanteo
   Las obras comenzarán con la firma del Acta de Replanteo e Inicio de Obras que habrá de ser firmada por todas las partes implicadas, el Constructor, la Dirección facultativa y el Promotor.
2. Pagos por Certificaciones de Obra a la Constructora
   El Certificado de Obra Hecha es un documento que realiza la Dirección Facultativa de la obra donde se detalla la obra realmente ejecutada hasta la fecha de realización, y los pagos a la constructora se realizarán por dichas Certificaciones de Obra, pudiendo, así, comprobar el ajuste de lo construido a lo cobrado.

FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS

1. Certificado Final de Obra.
   Para formalizar el final de obra el arquitecto y arquitecto técnico deben firmar un documento que acredite que la obra se realizó conforme al proyecto, y que se responsabilizan de la obra, comenzando a contar los plazos de garantía que establece la Ley.
   Es en este punto donde la dirección facultativa y la constructora suele cobrar el resto de los honorarios devengados en la obra.
2. Acta de recepción de la Obra.
   Acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. En la reunión también están implicados la dirección facultativa.
   Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes.
   El promotor también podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales. En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción.
   Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.
3. Libro del Edificio.
   Deberá entregarse copia al propietario y al colegio de arquitectos, y contiene toda la documentación necesaria para la legalización de la obra. Contiene:
   • Copia del Acta de Recepción
   • Relación Identificativa de los Agentes
   • Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio. Libro del Edificio

LEGALIZACIÓN DE LAS OBRAS

1. Liquidación definitiva del Impuesto de Construcciones.
   Es la declaración tributaria donde consta el coste real de la obra, y debe abonarse en un plazo máximo de 2 meses desde el final de obra (fecha del certificado final de obra)
2. Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad.
   Dependiendo de las Comunidades, deberá solicitarse al ayuntamiento la licencia de Primera Ocupación o contratar la redacción de la Cédula de Habitabiliad, que debe renovarse cada 15 años, y solicitarse de nuevo si se han realizado cambios importantes en la vivienda existente. Consiste en un certificado de habitabilidad firmado por un técnico habilitado y entregado a la Dirección General de Vivienda.
   Con estos documentos podrán gestionarse el alta de los servicios de agua, energía eléctrica, gas, telefonía…
3. Escritura de declaración de Obra Nueva.
   Es un documento que redacta el Notario y en el que se declara lo que se ha construido.
   Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, según la LOE los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
   Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística
4. Inscripción en el Registro y liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
   La escritura anterior debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad, para vincular la edificación realizada a la parcela donde se ubica la obra.
5. Inscripción en el Catastro.
   También ha de solicitarse la inscripción de la Obra Ejecutada en el Catastro, a efectos de su alta en el Impuesto de Bienes Inmuebles.